【從政策面分析】
據統計，北市住宅共49.5萬戶，屋齡31年以上、5層以下老公寓有14萬戶，約佔整體住宅28％。為提升老公寓更新速度，2年前推出「老舊公寓更新專案」。
由於「一坪換一坪」推出時正逢五都選舉，當時房價高漲，都更議題也炒翻天，雖然政府打房，但小老百姓買不起漲翻天的預售/新成屋，寄望透過都更為自己的小宅升級。而郝市長當初喊出這個政策時，被對手認為是大開選舉支票，消息在都更市場傳出，屋主們當然拍手叫好、但也有建商氣得跺腳，主因這政策一開出，許多原本談好條件、已接近權利分配階段的都更案，全因政府大放利多，屋主對分回比例提升心存期待，在權利分配上紛紛翻案，也造成不少都更案停擺。
同時，也有許多學者和民間團體抨擊，政府大開容積之門，「舊的一坪換新的一坪」等於教育民眾房屋沒有折舊，甚至只會更有價值，這只會推升房價不停高漲；再者，興建成本全數轉嫁建商，也會使建商將本求利，再推高房價。尤其，容積大增，會不會造成市容景觀的擁擠？
然從政府規範來看，要符合「一坪換一坪」是有條件的，更新單元規模要達到完整街廓或面積達2000平方公尺(605坪)以上，基地內4、5層樓「建築基地面積」或戶數，需要更新單元總面積/總戶數的三分之一，且都更計劃須獲一半以上的地主同意。而若經審核許可，最高可以得到現有2倍的容積獎勵。
不過，由於實際要換到2倍獎勵容積並不容易，加上審核過程也比一般都更困難，因此長達2年多來，均未能達到核定實施階段。
【從執行面分析】
講白了來說，一般老舊4、5層樓公寓多是住三或住三之一，容積率約在225%和300%，通常一般老公寓的容積都已使用了240~300%，且公設比僅有5%，都更後的新屋，容積若沒有提升，公設比又變成30%，等於一般參與都更民眾的室內實際坪數大致是減少30%的，對民眾自然沒有參與的誘因，然在「一坪換一坪」的專案推動下，民眾有機會維持原有的室內空間。
不過，看起來政府的立意是好的，但由於大幅提高容積獎勵，反而使都更進入最後的事業計劃、權利變換階段時，此專案除都更審議，還需經過都市計劃、都市設計審查，多2道關卡，讓審查速度比一般都更流程最多多了1年。
據房地產業內觀察，以第三種住宅來看，一般都更最多能申請到1.5倍容積，而參與老舊都更專案，最多可申請到2倍獎勵容積，但目前最多為1.6~1.8倍，在興富發南港案獲准前，幾乎沒有任何一筆個案過關。
而從這次興富發獲准的南港案分析，此都更案的基地面積高達近2800坪，是難得一見的大面積都更案，所以才能獲政府的「一坪換一坪」專案的青睞；實務上來說，一般都更要整合到那麼大的面積並不容易，600~1000坪是常態，所以是否每筆都更案都能取得那麼好的條件，恐怕不容易。
【從現實面分析】
再從現實面分析，都更「一坪換一坪」政策將開放5年時間供專案申請，也就是2010年8月至2015年8月，有意進行都更的4、5層樓老舊公寓，都有機會參與此專案，只不過，大家別忘了，都更條例修正案甫過關，提高了都更同意門檻，也不再強拆拒絕同意戶，未來都更案的進行幾乎需要100%的同意，這個還是都更可以進行的前提。
其次，不是每層房子、每戶房屋的條件都一樣，像是1樓有地下室、頂樓有加蓋，或陽台推出等，這些是否都能計入「一坪換一坪」？還有1樓店面是建商眼中最肥、最有價值的產品，原住在1樓的人就可無條件分回嗎？這都是實際執行上難解的習題。
而執行都更者都知道，其實都更整合困難是在人的心理因素，還有一些人對老屋的情感，並不是所有的人皆願意參與都更；還有一些人是為了都更才高價收購老舊公寓的，這些人屬高成本的住戶，能否取得滿意的分回條件，也是執行建商經常面對之挑戰
據統計，北市住宅共49.5萬戶，屋齡31年以上、5層以下老公寓有14萬戶，約佔整體住宅28％。為提升老公寓更新速度，2年前推出「老舊公寓更新專案」。
由於「一坪換一坪」推出時正逢五都選舉，當時房價高漲，都更議題也炒翻天，雖然政府打房，但小老百姓買不起漲翻天的預售/新成屋，寄望透過都更為自己的小宅升級。而郝市長當初喊出這個政策時，被對手認為是大開選舉支票，消息在都更市場傳出，屋主們當然拍手叫好、但也有建商氣得跺腳，主因這政策一開出，許多原本談好條件、已接近權利分配階段的都更案，全因政府大放利多，屋主對分回比例提升心存期待，在權利分配上紛紛翻案，也造成不少都更案停擺。
同時，也有許多學者和民間團體抨擊，政府大開容積之門，「舊的一坪換新的一坪」等於教育民眾房屋沒有折舊，甚至只會更有價值，這只會推升房價不停高漲；再者，興建成本全數轉嫁建商，也會使建商將本求利，再推高房價。尤其，容積大增，會不會造成市容景觀的擁擠？
然從政府規範來看，要符合「一坪換一坪」是有條件的，更新單元規模要達到完整街廓或面積達2000平方公尺(605坪)以上，基地內4、5層樓「建築基地面積」或戶數，需要更新單元總面積/總戶數的三分之一，且都更計劃須獲一半以上的地主同意。而若經審核許可，最高可以得到現有2倍的容積獎勵。
不過，由於實際要換到2倍獎勵容積並不容易，加上審核過程也比一般都更困難，因此長達2年多來，均未能達到核定實施階段。
【從執行面分析】
講白了來說，一般老舊4、5層樓公寓多是住三或住三之一，容積率約在225%和300%，通常一般老公寓的容積都已使用了240~300%，且公設比僅有5%，都更後的新屋，容積若沒有提升，公設比又變成30%，等於一般參與都更民眾的室內實際坪數大致是減少30%的，對民眾自然沒有參與的誘因，然在「一坪換一坪」的專案推動下，民眾有機會維持原有的室內空間。
不過，看起來政府的立意是好的，但由於大幅提高容積獎勵，反而使都更進入最後的事業計劃、權利變換階段時，此專案除都更審議，還需經過都市計劃、都市設計審查，多2道關卡，讓審查速度比一般都更流程最多多了1年。
據房地產業內觀察，以第三種住宅來看，一般都更最多能申請到1.5倍容積，而參與老舊都更專案，最多可申請到2倍獎勵容積，但目前最多為1.6~1.8倍，在興富發南港案獲准前，幾乎沒有任何一筆個案過關。
而從這次興富發獲准的南港案分析，此都更案的基地面積高達近2800坪，是難得一見的大面積都更案，所以才能獲政府的「一坪換一坪」專案的青睞；實務上來說，一般都更要整合到那麼大的面積並不容易，600~1000坪是常態，所以是否每筆都更案都能取得那麼好的條件，恐怕不容易。
【從現實面分析】
再從現實面分析，都更「一坪換一坪」政策將開放5年時間供專案申請，也就是2010年8月至2015年8月，有意進行都更的4、5層樓老舊公寓，都有機會參與此專案，只不過，大家別忘了，都更條例修正案甫過關，提高了都更同意門檻，也不再強拆拒絕同意戶，未來都更案的進行幾乎需要100%的同意，這個還是都更可以進行的前提。
其次，不是每層房子、每戶房屋的條件都一樣，像是1樓有地下室、頂樓有加蓋，或陽台推出等，這些是否都能計入「一坪換一坪」？還有1樓店面是建商眼中最肥、最有價值的產品，原住在1樓的人就可無條件分回嗎？這都是實際執行上難解的習題。
而執行都更者都知道，其實都更整合困難是在人的心理因素，還有一些人對老屋的情感，並不是所有的人皆願意參與都更；還有一些人是為了都更才高價收購老舊公寓的，這些人屬高成本的住戶，能否取得滿意的分回條件，也是執行建商經常面對之挑戰
訊息來源: 財經知識庫
都更更新能否成功，建商和住戶協商是最大關鍵，如果選擇好的建商?
都更選商五大評估標準
一、 必須傾聽住戶需求
都市更新為共識…凝聚的過程，執行廠商是否深入了解住戶需求
與住戶站在同一陣線，協助讓老舊屋能翻新、容積獎勵到位、賦稅獲得減免。
二、 服務團隊必須專業
二、 服務團隊必須專業
都市更新申請過程…需統合營造、都計、地政、建築設計、估價等跨領域專業
都更團隊內部…須建置專業團隊來提供服務。
三、 財務機制須健全
都市更新時間冗長，團隊須具備穩健財務能力，若房地產市場景氣下滑時
仍有實力完成建築。
四、 服務制度須透明
都市更新前期的…的評估服務制度應透明化，能符合全體住戶的需求，獲得住戶的信賴。
五、 具備售後服務的能力
五、 具備售後服務的能力
都市更新服務應讓住戶隨時找得到，問的到，看的到，並且能做到售後服務
代理都更的優勢 都更321
三個透明
1.提供免費評估服務，都更條件公開透明。
2.從都更整合、興建到售後服務公開透明。
3.產權、坪數、權利變換公開透明。
二大保障
二大保障
1配合銀行信託規劃，全案銀行或建經信託，地主財產安全有保証。
2.保證全程服務，地主放心。
一生服務 納入永慶房屋成交客戶的服務體系
若您有都市更新相關問題，歡迎至 永慶建設留言詢問
文章來源:葉凌棋看房市的部落格
